不動産Ｑ＆Ａ問題解決!!不動産諸経費、購入のながれ、仲介手数料など疑問を解決！

不動産取引のよくある質問と回答をまとめています。不動産購入前・売却前に知っておきたいこと。

• 不動産購入時の諸費用
• 物件価格の値引きは可能ですか？
• 不動産購入までの流れ
• 現在住んでいるマンションのローンが残っていますが、買い替えは可能ですか？
• 頭金ってどれくらい必要ですか？
• 最近転職をしましたが、住宅ローンは利用できますか？
• 頭金が購入金額の５％しかなくても、残りをローンで借りられますか？
• 中古住宅の場合、内装のリフォームは誰がするのですか？
• 前に住んでいた借家の賃貸借契約の解約はいつするのがいいですか？
• 建築条件付ってどういう意味？
• 「建築条件付」と「建売住宅」との違いは何ですか？
• 用途地域って何？
• 建ぺい率、容積率って何？
• 不動産登記って何？
• 自分にぴったりの金融機関ってありますか？
• 繰り上げ返済はお得なの？
• 住宅ローン控除という制度があるって聞いたんですが？
• たくさん物件を案内してもらうと費用がかかりますか？
• 新築物件と中古物件の、メリットとデメリットを教えて下さい。
• 徒歩○○分ってどういう計算で出しているんですか？
• バルコニーとベランダの違いは何ですか？
• 間取り図のアルファベットの意味を教えて下さい。
• 物件に消費税はかかりますか？
• 中古物件の場合の手付金はどの程度必要ですか？
• 中古一戸建てを購入しましたが、引越し後に雨漏りなどがあった場合、売主に対して補修費などを請求することが出来ますか？
• 売却資金で買い替えようと思っています。
• 重要事項の説明とは何ですか？

• 売出価格ってどうやって決めるの？
• 売る前に準備するものを教えてください。
• 住みながら売却はできますか？
• 売り出し価格の査定は電話でも可能ですか？
• 中古住宅の場合、内装のリフォームは誰がするのですか？
• 近所の人に知られずに売却したいのですが・・・
• 売却代金はいつもらえますか？
• 折込広告や住宅情報紙への掲載など、広告の実費は誰が負担するの？
• どのように査定をするのでしょうか？
• 家に訪問に来るのでしょうか？
• 売却することが決まった後、すぐに引越しをしなければいけないのでしょうか？
• 引越しの際、不要な家具などは、置きっぱなしでもよいのでしょうか？
• エリアが外れてしまうかもわからないのですが、買取の査定はしてもらえないのでしょうか？
• マンションに住んでいるのですが、査定してもらえるのでしょうか？
• 引越し先も探しているのですが、一緒に相談できますか？
• 遠方に住んでいて、売却物件と離れています。売買に面倒なことはありますか？
• 公庫で借り入れした金額が大きくて、売却金額で借入金全額を払うことができません。
• 権利書を紛失してしまったのですが…
• 早く売りたいのですが・・・
• 名義が他界した父のままになっていますが、売却できますか？
• 境界がはっきりせず見当たりませんが、どうすればいいでしょうか？
• 不動産を売却した時の税金が心配です。
• 今すぐではないのですが、査定してもらえますか？
• 現在、住宅ローンが延滞し、競売にかかりそうですが、ご相談にのって頂けますか？
• 一般市場に出したが中々売れない、他社で買取を断られた等、難しい物件でも取扱っていただけますか？
• 借地権付建物を売却したいのですがどうすればよいでしょうか？
• 夫婦共有名義の住まいを売却したいのですが、何に注意すればよいですか？
• 不動産を売却した場合、確定申告が必要ですか？

質問：	不動産購入時の諸費用
回答：	主なものをあげると 所有権移転費用 仲介手数料 固定資産税の日割り また、住宅ローン融資を利用する場合には保証料などの費用もかかってきます。 諸費用は物件によってことなりますので詳しくは取り扱い不動産会社にお問合せ下さい。

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質問：	物件価格の値引きは可能ですか？
回答：	答えは『売主様に聞いてみます。』となります。 新築の一戸建てや、新築マンションなどで、売り出し当初の物件に関しては、値引きは難しいと思われますが、中古物件などの場合は、売主様のご意向しだいでは可能性があるかも知れません。 しかし、気をつけなければいけないのは、値引き交渉の仕方や、値引き希望の金額があまりに低い場合は、売主の気分を害してしまい、その後の交渉は断られるというケースもありえます。

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質問：	不動産購入までの流れ
回答：	不動産を購入するまでの流れとしては、 主なものをあげると ■長期の資金計画をたてる。 ■物件などの情報を収集する。 ■現地を見学する。 ■契約をする。 ■ローンの申し込みをする。 ■決済をする。 ■物件の引き渡しを受ける。 となります。 それぞれについては担当から詳しくご説明させていただけますのでお気軽にご相談下さい。

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質問：	現在住んでいるマンションのローンが残っていますが、買い替えは可能ですか？
回答：	返済が可能であれば、「買い替えローン」「住み替えローン」といった「現住居の残債抹消と住宅ローン」をセットで融資してくれるローンを利用して新しい住宅を購入することが可能です。

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質問：	頭金ってどれくらい必要ですか？
回答：	通常は購入物件の1割くらいになりますが、金額については売主様とのご相談になります。

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質問：	最近転職をしましたが、住宅ローンは利用できますか？
回答：	借入の条件として、勤続年数３年を審査条件としている金融機関が多いようですが、職種が変わっていない場合など理由により、転職後１年未満でも 利用が可能になる金融機関もあります。 詳しくは弊社の営業担当者にご相談ください。

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質問：	頭金が購入金額の５％しかなくても、残りをローンで借りられますか？
回答：	一般的に住宅ローンは、購入物件の価格の８０〜９０％が借入限度額ですが、金融機関によっては、申込者の年収等の条件により諸経費も含めて１００％以上のローンが利用できる場合もあります。 詳しくは弊社の営業担当者にご相談ください。

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質問：	中古住宅の場合、内装のリフォームは誰がするのですか？
回答：	基本的には物件の引渡を受けた後に、買主側が負担して行ないます。 売主の方が居住中のまま売りに出していることが多く、工事がしにくいこと、 またリフォームには個人の好みがあるため、事前に工事をしても費用の無駄になってしまうこともあるため、リフォームして売却をされる方は少ないようです。

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質問：	前に住んでいた借家の賃貸借契約の解約はいつするのがいいですか？
回答：	購入物件の引渡を受けた後に行なうのが最も確実ではありますが、引越し後もその期間分の家賃を支払わなければいけません。 しかし、売買契約直後などの早い時期に解約予告をしてしまいますと、万一ローンが承認されなかった等の理由で契約解除となった場合には、 住む家自体がなくなってしまうリスクがあります。 ローンの承認が下りた後、売主の買い替え先の解除条項などがすべてクリアされた後で解約予告をされるのがタイミングとしてはよいでしょう。

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質問：	建築条件付ってどういう意味？
回答：	建築条件付とは「土地の売買契約締結して、一定期間内に売主の指定した建築業者と建築請負契約を結ぶ」というものです。 一定期間内に建築請負業者契約が結ばれなかったときは、その土地の売買契約は解除され、それまで支払った手付金等の売買代金は、買主に返還されます。

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質問：	「建築条件付」と「建売住宅」との違いは何ですか？
回答：	建築条件付とは「土地の売買契約締結して、一定期間内に売主の指定した建築業者と建築請負契約を結ぶ」というものです。 一定期間内に建築請負業者契約が結ばれなかったときは、その土地の売買契約は解除され、それまで支払った手付金等の売買代金は、買主に返還されます。 双方の違いを、売主側から見ると「建ててから⇒売る」か「売ってから⇒建てる」かの違いになります。 当然、契約形態にも以下の違いがあります。 ■建売住宅・・・「土地付一戸建て」として、ひとつの売買契約です。 ■建築条件付売地・・・�@土地の売買契約　�A建物の建築請負契約　とに分かれます。 建築に関しては ■建売の場合・・・販売する際にはすでに建築確認を取得しており、完成もしくは建築中であったりします。 ■建築条件付売地の場合・・・土地を販売する段階では建築確認を取得しておらず、買い手が決まってから間取りなどを打ち合わせて建築に入ります。

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質問：	用途地域って何？
回答：	建築基準法によって建築できる建物の種類、用途、容積率、建ぺい率、日影等について制限する地域のことを指します。 この用途地域が分かれば、周辺環境を知る目安ともなります。 平成４年に法律が改正され、用途地域はそれまでの８種類から「第１種低層住居専用地域」、「第２種低層住居専用地域」、「第１種中高層住居専用地域」、「第２種中高層住居専用地域」、「第１種住居地域」、「第２種住居地域」、「準住居地域」、「近隣商業地域」、「商業地域」、「準工業地域」、「工業地域」、「工業専用地域」の12種類となりました。

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質問：	建ぺい率、容積率って何？
回答：	建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積（通常は１階の床面積）の割合のことです。防火や避難路、通風、採光などを確保するため、建築基準法によって建ぺい率について限度が定められています。 都市計画区域内では、用途地域の種別に応じて、建ぺい率の限度が異なります。 容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合のことです。 都市計画区域内では、用途地域の種別等によって、容積率の上限が定められています。 また、前面道路の幅員等により、容積率の緩和措置がとられることがあります。

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質問：	不動産登記って何？
回答：	不動産（土地や建物など）の所有者を、法的に明らかにするための制度のことです。 不動産の売買などで所有者が変更になる場合、不動産登記簿の名義も書き換える必要があります（所有権移転登記）。 新築の建物については、建物の内容を明確にする「建物表示登記」、その建物の所有者を明記する「所有権保存登記」を行います。 この他、不動産を担保にしてローンを組む場合（住宅ローンなど）、「抵当権設定登記」が行われます。

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質問：	自分にぴったりの金融機関ってありますか？
回答：	収入や貯蓄状況、年齢、家族構成やライフスタイルなど、様々な理由によっておすすめする金融機関は変わってきますので、一概にどこの金融機関がいいということは言えません。 例えば金利自体は低くてもその他の条件で不利だったり、融資の可能額が少なかったりと様々なメリット・デメリットが考えられます。 当社の営業担当からお客様ひとりひとりに最適な金融機関をご提案させて頂きますので、まずはお気軽にご相談下さい。

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質問：	繰り上げ返済はお得なの？
回答：	繰り上げ返済とは、住宅ローンの返済中にまとまった金額を返済することを言います。 返済したお金は借り入れた元金の返済に充てられるので、その分の利息の支払いを減らすことができる点ではメリットが大きいと言えます。 ただし繰り上げ返済の手続きは、金融機関ごとに決められており、例えばフラット35では1回の繰り上げ返済額が100万円以上という制限があります。 金融機関によっては、返済額に制限がなかったり、数万円の手数料がかかることもあるので事前に確認しておきましょう。

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質問：	住宅ローン控除という制度があるって聞いたんですが？
回答：	住宅ローンを借りて家を買うと、所得税の一部が戻ってくる「住宅ローン控除」いう制度があります。 住宅ローン控除とは、最長10年（または15年）間、「住宅ローンの年末残高×控除率＝控除額」を所得税と住民税から差し引ける（控除する）制度です。購入・入居した翌年に確定申告をすることで、控除額分が還付されます。 住宅ローン控除を受けるには、買った翌年の2月15日頃から3月15日までに確定申告しなければなりません。 なお、サラリーマンの場合、2年目以降は勤務先の年末調整で控除が受けられるので確定申告は不要となります。 また控除を受けるためには一定の条件がありますので、詳しくは当社の営業担当までお尋ね下さい。

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質問：	たくさん物件を案内してもらうと費用がかかりますか？
回答：	不動産手数料は成功報酬型。たくさん案内されても希望物件が無い場合は一円も請求されません。 ご覧になられたい物件がございましたら、お気軽にお問い合わせ下さい。

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質問：	新築物件と中古物件の、メリットとデメリットを教えて下さい。
回答：	同じ金額で算出すると、新築物件は建物に比重がありますのでその分土地は狭くなります。 建築前であれば決められた坪数内で施主の希望間取りで建築も可能。 緑地測建では、経験豊富な建築士とともにお客様のご希望をヒアリングさせていただき、ご家族だけのこだわりの空間を実現します。 中古物件は土地に比重がありますので建物評価が低くなり広い土地が求められます。リノベーションで既存の建物に大幅な改修を行い、新しい価値を与え、機能や性能を高めることが可能です。

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質問：	徒歩○○分ってどういう計算で出しているんですか？
回答：	直線距離ではなく、道路距離を測り80mを1分で換算しています。 1分未満の端数は、切り上げて1分として表示します。

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質問：	バルコニーとベランダの違いは何ですか？
回答：	あまり区別せずに使われていますが、バルコニーは屋根や上層階のないタイプのもの、ベランダは上に屋根や上層階のあるものを指します。 ただし、最近ではどちらもバルコニーと表記されることが多くなっています。

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質問：	間取り図のアルファベットの意味を教えて下さい。
回答：	『Ｓ』納戸 通常は3帖以下の部屋か、窓のない部屋のことを指します。 建築基準法では窓のない部屋は居室と認定しませんので、実際には独立した部屋として十分に使えてもサービスルーム扱いになる部屋もあります。 『ＰＳ』パイプスペース 配管スペースのことを指します。上下水道管などが収められた場所です。 『ＭＢ』メーターボックス 電気、ガス、水道などのメーターが収められた場所です。 『Ｌ』リビングルーム 『Ｄ』ダイニング 『Ｋ』キッチン 『ＵＢ』ユニットバス

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質問：	物件に消費税はかかりますか？
回答：	個人が売主の場合は、消費税はかかりませんが、売主が業者などの法人の場合には消費税が課税されます。 ただし、土地の売買は非課税となります。 一戸建ての場合には、本体価格のうち建物部分についてのみ消費税が課税されます。 例えば3,000万円の売買物件の内訳が、土地1,000万円、建物2,000だとすれば、建物の2,000万円に対して消費税が100万円かかることになります。 不動産に限らず、価格は消費税込みの総額表示が原則になっているので、この場合、価格欄には3,100万円と表示されます。 広告などでは税額などは省略されていますが、重要事項説明書や、売買契約書では、その内訳を明示しなければなりません。

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質問：	中古物件の場合の手付金はどの程度必要ですか？
回答：	売主が業者の場合、保全措置なしで受け取れる手付金は、売買金額(消費税抜きの本体価格)の10％以下、かつ1,000万円以下の金額までとなっています。 売買金額の10％を超える手付金、または1,000万円を超える手付金には保全措置が必要です。 仮に、保全措置を講じた場合でも、業者が手付金として受け取れる金額は、売買金額の20％までに制限されてます。 中間金についても同じで、手付金と中間金とを合わせて10％、または1,000万円を超える場合には、業者は保全措置を講じる必要があります。

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質問：	中古一戸建てを購入しましたが、引越し後に雨漏りなどがあった場合、売主に対して補修費などを請求することが出来ますか？
回答：	通常、このような事態に対処する為、売買契約書のは「瑕疵担保責任」の条項が含まれています。 一般的に、引渡し後一定期間内に「雨漏り」「シロアリの害」「構造上主要な部位の木部の腐食」「給排水設備の故障」などが発見された場合、売主の責任において補修することになっています。 しかし、中古物件の場合は、築年数がある程度経過していて、瑕疵があることが、ある程度予想されることから、契約によって売主の瑕疵担保責任が免除されている場合も少なくありません。 この場合、瑕疵があったとしても、原則として売主に瑕疵担保責任の請求をすることはできません。 ただし、売主が宅地建物取引業者の場合には、最低2年は瑕疵担保責任を負わなければなりません。 「瑕疵担保責任を負わない」等の買主に不利な特約は無効とされ、瑕疵を発見してから1年は責任を負うという民法が適用されることになります。

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質問：	売却資金で買い替えようと思っています。
回答：	■以下の3つの方法が考えられます■ 　　いずれの場合もメリット・デメリットがあります。 　　担当者とご相談のうえ、最適な方法を選択するようにしましょう。 �@売却後、賃貸物件に一旦、仮住まいをする。 　賃料や引越し日世が余分にかかりますが、時間をかけてじっくり物件を探すことが出来ます。 �A売却・購入を同時進行させる。 　購入、売却の契約を同時進行させるため、互いの引渡し時期等の調整が必要になりますが、費用を最小限に抑えられるのがメリットです。 �B買い替えローンやつなぎ融資を利用し、売却前に購入を済ませる。 　売買代金にて完済することが前提となるので、売り出し価格やスケジュールの設定等に気をつけなくてはなりません。 　売却前であっても、気に入った物件が出た時点で購入できるのがメリットです。

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質問：	重要事項の説明とは何ですか？
回答：	宅地・建物の売買契約を行なう場合には、宅地建物取引主任者の資格を有したスタッフが、取引主任者証を提示して、物件と取引についての重要事項を、書面をもって説明しなければなりません。 これを「重要事項の説明」と言います。 重要事項説明書には、物件のことや、土地の建築上の規制、金銭・契約の取引上のことなど、不動産取引の最も重要なことが書かれています。 面倒くさがらず、書かれていることついて、納得がいくまで説明を求めるようにしましょう。

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質問：	売出価格ってどうやって決めるの？
回答：	不動産会社が提示する「査定価格」を参考にして、売主が決めるケースが一般的です。 「希望価格」と「査定価格」に差がある場合は、不動産会社の担当者と十分にお打ち合わせ下さい。

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質問：	売る前に準備するものを教えてください。
回答：	売却相談は、あらかじめ所有不動産の詳細が分かるものを準備しておくと、相談がスムーズに進みます。 ■権利証(担当者が、所有不動産の面積や名義人を確認する為に必要です) ■分譲時のパンフレット ■土地の測量図面や建物の図面など

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質問：	住みながら売却はできますか？
回答：	可能です。 中古物件の場合、空き家の方が少なく、住みながら売却される方が多いようです。 売れた後の「明け渡し時期」につきましても、買主様の事情なども考慮しながら、調整することも可能です。 その場合は営業担当者にご相談ください。

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質問：	売り出し価格の査定は電話でも可能ですか？
回答：	査定価格は、基本的には「価格データ」(周辺の売り出し事例や、成約事例・工事地価等)と「物件データ」(土地面積・建物面積・間取り・築年数)を基にして算出します。 より正確な査定価格を算出するためにも、電話での査定はおすすめできません。 まずはお電話でお問い合わせいただき、担当者よりご訪問させていただきます。

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質問：	中古住宅の場合、内装のリフォームは誰がするのですか？
回答：	基本的には物件の引渡を受けた後に、買主側が負担して行ないます。 売主の方が居住中のまま売りに出していることが多く、工事がしにくいこと、またリフォームには個人の好みがあるため、事前に工事をしても 費用の無駄になってしまうこともあるため、リフォームして売却をされる方は少ないようです。

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質問：	近所の人に知られずに売却したいのですが・・・
回答：	はい、可能です。 インターネットの活用をおすすめします。 当ＷＥＢサイト　『不動産情報ステーション』は、訪問者も多くチラシ以外に多数の方にアピールできます。 また、当社独自のネットワークを利用して、売却する方法もあります。いずれにしても担当者がご相談にのらせていただきます。ご安心ください。

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質問：	売却代金はいつもらえますか？
回答：	売却代金は契約時と引渡し時の2回に分けて支払われるケースが一般的です。 内訳は契約時5〜10％位、引渡し時に残りが支払われます。契約から引渡しまでの期間は、不動産会社が、売主と買主の間に入り、調整します。

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質問：	折込広告や住宅情報紙への掲載など、広告の実費は誰が負担するの？
回答：	不動産会社が負担します。

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質問：	どのように査定をするのでしょうか？
回答：	個々の長所、短所、取引相場、路線価、公示価等、原価 償却、収益還元法等を考慮して、明確な算出をします。

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質問：	家に訪問に来るのでしょうか？
回答：	はい。 現地は、スタッフの目で確認しなければ算出は不可能です。 建物がある場合は、日時をお打ち合わせの上、内見をさせていただく必要があります。

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質問：	売却することが決まった後、すぐに引越しをしなければいけないのでしょうか？
回答：	いいえ、そのような事はありません。 現在、居住中の場合は、お引越しのスケジュールに合わせて、取引を進める事が可能です。

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質問：	引越しの際、不要な家具などは、置きっぱなしでもよいのでしょうか？
回答：	基本的には、完全な空室としてのお引渡しとなりますが、残置物がある場合は、事前にお伝えいただければ対応致します。 大多数の荷物が残る場合は、別途費用が発生します。

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質問：	エリアが外れてしまうかもわからないのですが、買取の査定はしてもらえないのでしょうか？
回答：	いいえ。そんな事はありません。 エリア外の場合も、買取可能な場合もございますので、お気軽にご相談下さい。

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質問：	マンションに住んでいるのですが、査定してもらえるのでしょうか？
回答：	はい。 ワンルームマンション１室より、買取可能です、ご安心下さい。

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質問：	引越し先も探しているのですが、一緒に相談できますか？
回答：	はい。 お住まいの斡旋部門、専門部署がございます。お気軽にご相談下さい。

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質問：	遠方に住んでいて、売却物件と離れています。売買に面倒なことはありますか？
回答：	いいえ。 日本国内であれば、当社スタッフがフォロー致します。 但し、１度は足をお運び頂く必要がございます。 遠方の方もお気軽にお問い合わせ下さい

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質問：	公庫で借り入れした金額が大きくて、売却金額で借入金全額を払うことができません。
回答：	通常、借入金が残っても抵当権を外す例が多くなってきました。 当社は、公庫や保証協会・金融機関の指定をいただき、その場合の処理やアドバイスもおこなっておりますのでお気軽にご相談下さい。

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質問：	権利書を紛失してしまったのですが…
回答：	権利書は紛失しても問題はありません。 手続きは、権利書は再発行できませんので保証書を作成して行われます。 作成には時間がかかりますので紛失した際はお早めにお知らせ下さい。

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質問：	早く売りたいのですが・・・
回答：	はい、買取も可能です。 仲介の場合は、査定から残金決済まで１ヶ月〜３ヶ月位の時間がかかりますが、当社の買取サイト『不動産買取.info』の場合は、最短即日で現金化可能です。 ぜひご覧いただき、ご相談ください。

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質問：	名義が他界した父のままになっていますが、売却できますか？
回答：	そのままの状態では出来ませんが、遺産分割協議書等を作成し、相続登記を行う事でご売却は可能です。 当社で司法書士等をご紹介致しますので、ご相談ください。

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質問：	境界がはっきりせず見当たりませんが、どうすればいいでしょうか？
回答：	大丈夫です。 当社には測量・登記部門がございますので、境界に関するフォローも万全です。ご安心下さい。

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質問：	不動産を売却した時の税金が心配です。
回答：	居住用、事業用、遊休地、また所有期間等の状況により様々ですが、当社顧問税理士と共に、節税対策等も含めアドバイスさせて頂きます。

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質問：	今すぐではないのですが、査定してもらえますか？
回答：	もちろん可能です。費用も一切掛かりませんのでお気軽にご用命下さい。

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質問：	現在、住宅ローンが延滞し、競売にかかりそうですが、ご相談にのって頂けますか？
回答：	もちろんです。状況によって解決方法もさまざまですが、当社顧問弁護士を通じて任責整理等のお手伝いもさせて頂きます。

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質問：	一般市場に出したが中々売れない、他社で買取を断られた等、難しい物件でも取扱っていただけますか？
回答：	もちろんです。諦めずお気軽にご相談ください。当社で調査をさせて頂き、売れない原因を見つけ出し、売れる物件に再生できる様、最大限努力致します。

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質問：	借地権付建物を売却したいのですがどうすればよいでしょうか？
回答：	借地契約の内容によって売買条件は違ってきます。 例えば、借地権が賃借権（旧借地権）というケースでは、建物を譲渡しようとする場合、基本的には地主の承諾が必要になってきます。 また、買主が建物の増改築や建て替えなどを行なう場合にも、地主の承諾が必要な場合があります。 賃借権を買主に円滑に継承するためには、売却にあたって地主との間で十分な協議を行なっておくことをおすすめします。

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質問：	夫婦共有名義の住まいを売却したいのですが、何に注意すればよいですか？
回答：	契約書の締結や、登記手続きに必要な書類の調印などは、原則として本人が行なう必要があります。 従って、双方が各手続きに立会い、実印や印鑑証明なども、それぞれ用意する必要があります。 ただし、どうしても立ち会い等が出来ない場合には、代理人を立てることも可能です。

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質問：	不動産を売却した場合、確定申告が必要ですか？
回答：	不動産を売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。 年末調整をしているサラリーマンの場合も確定申告が必要となるので、注意が必要です。 申告手続きを税理士に依頼しても良いのですが、税務署で申告書の書き方についての無料相談を受ければ、本人でも十分に可能です。